viernes, 29 de mayo de 2009

Crédito para viviendas: una gota en el océano

Por Randy Stagnaro

Que más de 100.000 personas hayan consultado por los nuevos créditos hipotecarios lanzados el martes pasado habla a las claras del enorme déficit de viviendas que existe en el país y de la escasa oferta disponible. Tanta es la necesidad que apenas aparece una propuesta medianamente aceptable, como es ésta, llueven las consultas.

Porque cabe preguntarse: ante la falta de viviendas en el país, que los expertos ubican en torno a los dos millones y medio de unidades, ¿cuál puede ser el alcance real de esta oferta?

Por caso, todos los años el país necesita construir 120.000 nuevas viviendas para no incrementar el déficit acumulado. Capital y GBA demandan casi la mitad de esa necesidad: 50.000 nuevas viviendas. Todo esto sin contar las que requieren refacciones. Traducido a metros cuadrados, anualmente hacen falta 4,8 millones adicionales, a un promedio de 40 m2 por unidad habitacional. Los recursos necesarios para cubrir apenas la necesidad anual de nuevas viviendas gira en torno de los $5.800 millones, calculando un promedio de $1.200 para la construcción de un metro cuadrado, un 30% menos que el promedio de mercado que publica Reporte Inmobiliario.

Frente a esta demanda colosal de recursos, el Estado planea emplear entre $800 millones y $1.000 millones en estos créditos anunciados con bombos y platillos, es decir, algo así como 10 mil créditos a un promedio de $100 mil cada uno. Desde ya, este es un promedio arbitrario puesto que los créditos se podrán emplear para la construcción, refacción, ampliación y terminación de viviendas y para la compra de unidades nuevas y usadas. Pero un promedio como el planteado aquí no es descabellado.

Esto es todo. Desde ningún punto de vista este es un intento de solución de la necesidad de vivienda de los argentinos. Es un plan pequeño, pequeño, que podrá ser aprovechado por un grupo muy reducido de personas, incluso por aquellas que ya posen propiedades puesto que no es para vivienda única y familiar.

Téngase en cuenta que, según los datos del Banco Central, a marzo pasado el stock de préstamos hipotecarios ascendía a $18.000 millones, en un cuadro de parálisis de estos créditos y con los pocos que se otorgan destinados a financiar viviendas de lujo y semi-lujo para sectores de muy alto y alto poder adquisitivo.

Ante este cuadro, sólo cabe esperar que tanta expectativa no derive en frustración. Los argentinos ya hemos acumulado demasiadas como agregar una más a nuestro fatigado espíritu.

2 comentarios:

Jose dijo...

100.000 consultas quiere decir que faltan,al menos 100.000 casas....
Cuanto vale una casa promedio?
Cuanto es el sueldo promedio?
Cuanto es el credito al que se puede acceder con el sueldo promedio?
Cuanto es el credito necesario para acceder a una casa promedio?
Cual es la cuota para ese credito?

algoencomun dijo...

100.000 (a la fecha, suman más de 300.000 las consultas por distintas vías) significa que faltan muchas viviendas para los argentinos. Los cálculos de los expertos ubican ese faltante en entre 2,5 millones y 3 millones de unidades habitacionales en todo el país. Como año a año se construyen menos casas que las que se precisan por el crecimiento vegetativo de la población, ese faltante no para de crecer.
En ese contexto, nadie se toma el trabajo de establecer un precio promedio nacional de una propiedad, porque las variaciones son enormes tanto por los materiales de construcción empleados, el tamaño de la vivienda a construir y el lugar donde se la construya. En el área metropolitana (Capital y Gran Buenos Aires), la construcción de una vivienda social, financiada con fondos públicos, de 40 m2 tiene un costo de 1.200 pesos el m2. El cálculo de los constructores es que el promedio de mercado es entre 30% y 50% superior al de la vivienda social de una región particular. Al costo de construcción se le deben sumar las diversas comisiones que rodean la construcción y venta de una vivienda.
El salario medio registrado es de unos 2000 pesos. Ese monto es el piso para obtener un préstamo de la nueva línea de créditos hipotecarios lanzada por el gobierno el 26 de mayo. Por ejemplo, se puede sacar un préstamo para la construcción (en terreno propio) por un monto máximo de 68.500 pesos, a un plazo de 240 meses y una cuota de 845 pesos. Si el plazo fuese menor, la cuota subiría y excedería el límite legal de 40% de los ingresos. Si es para adquirir una vivienda usada, las cifras serían: 61.500 pesos en un plazo de 180 meses y una cuota de 854 pesos.
A precios de mercado para el área metropolitana, una familia tipo (dos adultos y dos niños en edad escolar) necesita unos 220.000 pesos para adquirir un departamento usado de tres ambientes con lavadero de 60 m2. Como tanto los nuevos créditos hipotecarios como los anteriores sólo financian hasta el 70% del valor de la propiedad a adquirir, eso implica que hubo capacidad de ahorro de parte de esa familia. Salvado ese punto, el crédito necesario sería de 155.000 pesos. En los préstamos nuevos, implica una cuota de 2.500 pesos y un ingreso neto (puede ser familiar) de 6000 pesos en 180 meses. Y recordemos, el salario promedio registrado es de 2000 pesos.

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